Inicio Noticias La fuerza mayor y el caso fortuito como eximentes de responsabilidad contractual...
Autora: Helen A. Peralta Cordero | Abogada sénior y directora de litigios en Guzmán Ariza Abogados y Consultores (región Este) | Docente de la Universidad Autónoma de Santo Domingo (UASD)
hperalta@drlawyer.com
El mercado inmobiliario en la República Dominicana ha experimentado un crecimiento exponencial impulsado por el auge del mercado de alquileres de corta duración. Esto último implica una gran inversión en el desarrollo de proyectos turísticos residenciales que son adquiridos por inversionistas nacionales y extranjeros tanto para su propio disfrute como para incursionar en el mercado de rentas cortas.
Lo habitual es que las unidades de estos proyectos residenciales sean vendidas en planos a través de “promesas de compraventa” que no son más que un tipo de contrato de ejecución prolongada donde se acuerdan obligaciones para ambas partes, para el vendedor: la construcción y entrega del inmueble en un plazo determinado; y para el comprador: completar los pagos del precio de compraventa.
Es muy común que este tipo de contratos, además del plazo de la entrega, se contemple también un plazo de gracia que oscila comúnmente entre los 90 a 180 días. A lo anterior también se suman los casos de fuerza mayor –según contempla el Código Civil Dominicano–, donde de ocurrir, se suspende y extiende el plazo de entrega correspondiente.
En los casos donde el retraso en la entrega configura una violación contractual, es habitual que los compradores, previa intimación por acto de alguacil –según establezca el contrato suscrito– interpongan demandas en reparación de daños y perjuicios por responsabilidad civil contractual, incluyendo además las solicitudes correspondientes en cuanto a la terminación del contrato o su ejecución, según sea el interés de accionante en justicia.
Ahora bien, la normativa dominicana que rige las relaciones contractuales también establece que existen causas eximentes de responsabilidad. El Código Civil dominicano prevé que el deudor de una obligación se libera de responsabilidad en caso de que justifique que el incumplimiento se debió a causas extrañas a su voluntad, que no le pueden ser imputadas y que no hubo mala fe de su parte.
Es decir, que no procede la reparación de daños y perjuicios, cuando por consecuencia de fuerza mayor o de caso fortuito, la parte llamada a cumplir –por ejemplo la constructora de un proyecto– ha estado imposibilitada de hacer aquello a que está obligado1.
Concretamente, los casos de fuerza mayor son situaciones externas a las partes que escapan de su control y previsión, y por ende, imposibilitan el cumplimiento de la obligación puesta a su cargo. Si durante la ejecución de un contrato se comprueba la existencia de un caso de fuerza mayor esto constituye una causa eximente de responsabilidad para la parte que se vio afectada y no pudo llevar a cabo el cumplimiento de su obligación.
La Suprema Corte de Justicia dominicana ha juzgado que la fuerza mayor existe cuando se presenta un obstáculo absoluto e invencible, constituido por hechos imprevistos que impiden la ejecución de un contrato2. Es decir, son eventos que escapan al control de las partes y que tienen carácter de imprevisibles e inevitables3.
Algunos ejemplos de eventos de fuerza mayor son: la pandemia de la Covid-19 y las consecuencias que se derivaron de ella, que incluyen la paralización de las actividades comerciales no esenciales (la construcción siendo una de ellas); la ocurrencia de fenómenos naturales; la escasez de materiales de construcción y materias primas, entre otros.
El ejemplo por excelencia de este tipo de situaciones es la Pandemia Covid-19, cuyas medidas de manejo gubernamental iniciaron en marzo de 2020. En fecha 11 de marzo de 2020, la OMS declaró oficialmente la enfermedad del coronavirus (Covid-19) como pandemia, generando que todos los países impusieran medidas tendentes a evitar la propagación del virus. En la República Dominicana, el entonces presidente, Danilo Medina, inicialmente declaró Estado de Emergencia en todo el territorio nacional por un plazo de 25 días, mediante decreto 134-20, amparado en las directrices de la OMS y la OPS.
En lo que respecta a los efectos de la pandemia provocada por la Covid-19 la Suprema Corte de Justicia estableció4 que para que los efectos del coronavirus como evento de fuerza mayor puedan exonerar de responsabilidad en una reclamación judicial es necesario probar: a) que la ejecución del contrato concurrió con la pandemia; b) que las medidas decretadas para contener el coronavirus fueron la causa determinante del incumplimiento; c) que se tomaron las medidas de mitigación para limitar los daños; y d) que debido a la inevitabilidad de los hechos acaecidos, se imposibilitó cumplir con la obligación.
En este orden de ideas, todo contrato que se suscribió con anterioridad a la pandemia se vio impactado por las medidas decretadas durante el Estado de Emergencia. Las medidas de cuarentena, toque de queda, reducción de personal, cierre de establecimientos y distanciamiento social, son situaciones que afectaron la productividad y ralentizaron el desarrollo de los proyectos inmobiliarios en nuestro país.
Máxime cuando además de la pandemia, sobrevino también el desabastecimiento y escasez de materiales causados por la crisis de transporte marítimo internacional (noviembre 2021)5 y por los efectos del conflicto armado en Ucrania (febrero 2022)6, lo que provocó el retraso de los procesos de construcción durante los meses subsiguientes a dichos eventos.
La magnitud e imprevisibilidad de estos acontecimientos no encuentra parangón con las contingencias ordinarias propias de la actividad constructiva. Los meses durante los cuales la pandemia y la escasez de materiales afectaron la ejecución de las obras generaron retrasos inevitables que difícilmente podían recuperarse dentro del cronograma originalmente previsto para los proyectos inmobiliarios.
La pandemia provocada por la enfermedad del Covid-19 y los efectos que tuvo en todo el mundo son una realidad innegable. En lo que respecta al desarrollo de proyectos inmobiliarios, no solo afectó el proceso constructivo desde el punto de vista del personal humano y las medidas locales que se tomaron para paliar la grave situación; sino que el desabastecimiento de materiales y los retrasos en importaciones también tuvieron un impacto en todo el sector. Es por todos estos factores que, tal como vimos nuestra Suprema Corte de Justicia estableció la formula aplicable para los casos donde sí procede la exoneración de responsabilidad de las constructoras por el retraso en la entrega.
Notas y referencias abreviadas
⦁ REPÚBLICA DOMINICANA. Código Civil, 1845. Artículo 1148
⦁ Suprema Corte de Justicia, Primera Sala, Sentencia no. 1, 13 de enero de 1999, Boletín Judicial 1058.
⦁ Suprema Corte de Justicia, Primera Sala, Sentencia no. 50, 9 de julio de 2014, Boletín Judicial 1244.
⦁ Suprema Corte de Justicia, Primera Sala, Sentencia no. SCJ-PS-23-2229 de fecha 31 de octubre de 2023
⦁ Martín, E. Tregua en los precios del transporte marítimo, pero persiste el colapso. Así es el atasco que afecta al 80% de lo que consumimos. Diario El Mundo, España. Noviembre 2021. https://www.elmundo.es/economia/ahorro-y-consumo/2021/11/17/61939981fdddff79538b45d6.html
⦁ ACOPROVI. ACOPROVI pronostica una ralentización en sector construcción en los próximos meses. marzo 10, 2022. https://acoprovi.org/acoprovi-pronostica-una-ralentizacion-en-sector-construccion-en-los-proximos-meses/
